Huurrecht


Huurrecht

Het huurrecht bevat vele aspecten. In de praktijk gaat het bijvoorbeeld om:

> beëindiging huurcontract en ontruiming
> vaststelling huurprijs
> huurovereenkomsten
> onderhuur
> herstel oude staat
> overlast
> gebreken aan het gehuurde
Geschillen binnen het huurrecht kunnen gaan over woonruimte of over bedrijfsruimte. Advocaten Merijn de Jong en Erwin Dingenouts behandelen alle mogelijke geschillen en procedures op het gebied van huurrecht voor zowel particulieren als ondernemingen. Hebt u een huurrechtelijk geschil, neemt u dan contact met hen op.

Nieuws en ontwikkelingen

Nieuws

door Erwin Dingenouts 31 okt, 2017

Veel bemiddelaars vragen een fors bedrag aan bemiddelingskosten aan huurders (van 1 maandhuur bijvoorbeeld)). Dit terwijl de bemiddelaar eigenlijk door de verhuurder is ingeschakeld om een huurder te vinden voor de woning. Een huurder vindt vervolgens die woning die hij zou willen huren op een website en kan die woning alleen maar huren via contact met de bemiddelaar. Vervolgens brengt die bemiddelaar eenmalig kosten in rekening bij de aspirant huurder. Dan treedt de bemiddelaar op namens twee partijen, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. In dat geval heeft de wetgever het verboden dat de (consument) huurder van woonruimte bemiddelingskosten verschuldigd is. Uitgangspunt is dan dat de bemiddelaar de kosten voor zijn werkzaamheden bij de verhuurder in rekening kan brengen.

Nadat de Hoge Raad de mogelijkheid om bemiddelingskosten te rekenen ingeval van particuliere huur van woonruimte had beperkt bij arrest van 16 oktober 2015 zijn er veel uitspraken van rechters verschenen waarin de huurder in het gelijk werd gesteld bij de terugvordering van de door hem betaalde bemiddelingskosten.

 

Bij het Hof Den Haag speelde een ietwat andere situatie. Woonstad wilde een sloopwoning tijdelijk verhuren. Voor die woning was een Leegstandswetvergunning verleend. Via Alvast (een bemiddelaar/leegstandsbeheerder) kwam een huurovereenkomst tussen Woonstad en de huurder tot stand. Alvast sloot daarnaast een aparte ‘overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening’ met de huurder voor € 80,- per maand voor zolang als de gesloten huurovereenkomst duurt. Het gerechtshof bevestigt de uitspraak van de kantonrechter, en stelt onder andere vast dat er geen sprake is van andere diensten dan bemiddeling. De berekende kosten zijn (dus) voor bemiddeling en dat betekent dat er inderdaad sprake is van schending van het verbod om de huurder kosten in rekening te brengen.

door Erwin Dingenouts 28 okt, 2017

Ook bij het sluiten van een huurovereenkomst kan de huurder dwalen. In een door Erwin behandeld geval kon de huurder zich niet inschrijven bij de gemeente op het huuradres omdat het adres niet ‘bestond’. Het kwam niet voor in het adressenregister van de gemeente, zodat de huurder zich niet in de GBA (thans BRP, Basis Register Personen) op het juiste adres kon inschrijven. Dit zorgt voor allerlei problemen, bijvoorbeeld bij het verkrijgen van toeslagen, een uitkering, en het ontvangen van post van de overheid.

 

Huurder stelt dan ook dat zij gedwaald heeft bij het aangaan van de overeenkomst. Had zij dit geweten, dan had zij de overeenkomst niet gesloten, of niet op dezelfde voorwaarden. De kantonrechter honoreert dit beroep op dwaling en verklaart dat de (gedeeltelijke) vernietiging van de overeenkomst (ter waarde van € 75,- per maand) tot aan het moment dat huurder zich wel kan inschrijven op het adres van het gehuurde, terecht is.  Hierbij is van belang dat de verhuurder een professionele verhuurder (Estate 77) is. 


Het eerste voorbeeld van een geslaagd beroep op dwaling ( in dat geval bij een energieleveringsovereenkomst ) vindt u hier .

door Merijn de Jong 11 aug, 2017

Per 1 juli 2017 hebben burgemeesters meer bevoegdheden gekregen om woonoverlast aan te pakken. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld geluidsoverlast, stank, vervuiling van de omgeving of intimidatie van omwonenden. De overlast moet ernstig en structureel zijn.

Wat kan de burgemeester?

De burgemeester kan een ‘gedragsaanwijzing’ opleggen. Dat houdt een verplichting in om het gedrag aan te passe n. Er kan daarbij ook een verbod worden opgelegd: bijvoorbeeld om bezoekers te ontvangen of een bepaalde bezoeker te ontvangen. Zo nodig legt de burgemeester een ‘last onder dwangsom’ op. Dat wil zeggen dat de bewoner een dwangsom moet betalen als de aanwijzing niet wordt nageleefd.

Kan dat nu al?

De wet is wel veranderd, maar gemeenten moeten eerst nog een eigen verordening vaststellen. Daarna moet de burgemeester beleidsregels vaststellen waarin duidelijk wordt gemaakt in welke gevallen de burgemeester de nieuwe bevoegdheden gaat gebruiken. De verwachting is, dat de meeste gemeenten dit wel gaan doen, in elk geval de grote steden.

Wat kan ik doen als mijn buurman overlast geeft?

Als u ernstige en structurele overlast hebt van uw buren, en praten helpt niet meer, kunt u verschillende dingen doen. Om te beginnen kunt u natuurlijk melding maken bij de politie, en eventueel bemiddeling via de wijkagent vragen. In veel gemeenten zijn ook buurtbemiddelaars actief. Dat zijn vaak organisaties van vrijwilligers die getraind zijn om te bemiddelen bij conflicten tussen buren. (Zie bijvoorbeeld hier voor een buurtbemiddelingsbureau in Rotterdam) Als bemiddeling ook niet meer helpt, kunt zou u een aanvraag kunnen indienen bij de gemeente om een gedragsaanwijzing op te leggen op grond van de wet aanpak woonoverlast. Daarvoor is wel vereist dat de gemeente de hierboven beschreven stappen heeft gezet van verordening en beleidsregels. Tegen een afwijzing van uw aanvraag kunt u bezwaar maken binnen zes weken na verzending van de beslissing.

Wat kan ik nog meer doen?

Als u en uw buren van dezelfde verhuurder de woning huren, kunt u ook van uw verhuurder verlangen dat hij ingrijpt. Uw verhuurder is namelijk verplicht om u het ‘rustig woongenot’ van de woning te verschaffen. Bij overlast kan de verhuurder de overlastgever aanspreken, omdat deze zich dan niet gedraagt als een goed huurder.

De laatste mogelijkheid is dat u naar de civiele rechter stapt en vraagt aan de rechter om uw buren te verbieden nog overlast te veroorzaken. De rechter kan daar ook een dwangsom aan verbinden. Dit is echt een laatste redmiddel, want in die situatie rust de hele bewijslast op u. Ook als u een gunstig vonnis krijgt, moet een deurwaarder daarna kunnen vaststellen dat uw buren het vonnis niet naleven, omdat zij anders de dwangsom niet verbeuren. Het is daarom maar de vraag of dit een oplossing biedt.

Erwin Dingenouts en Merijn de Jong kunnen u zowel helpen met een bezwaarzaak tegen een weigering van de gemeente of verhuurder om uw buren aan te pakken, als met een eventuele civiele procedure. Neemt u contact op met een van hen voor het bespreken van de mogelijkheden.
door Erwin Dingenouts 14 jul, 2017
Vanaf 1 juli 2016 (Wet doorstroming huurmarkt 2015) is het mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder zich bij het einde van de bepaalde tijd op huurbescherming kan beroepen. Dit kan voor maximaal 2 jaar bij ‘zelfstandige’ woonruimte (met eigen voorzieningen) en maximaal 5 jaar bij ‘onzelfstandige’ woonruimte (met gedeelde voorzieningen). Opzegging is aan het einde van de bepaalde tijd niet nodig, maar wel is een schriftelijke kennisgeving nodig voor het einde van de huur. De huurder mag tussentijds opzeggen, ook al is in het contract bepaald dat dit niet mag. Als na afloop van de bepaalde tijd opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan met dezelfde huurder, wordt die laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst.

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft in verband met de wetswijziging een nieuw model huurovereenkomst woonruimte opgemaakt. Dat model bevat 4 opties voor wat betreft duur van het contract. Het valt echter te betwijfelen of de 2e optie (onbepaalde tijd met een minimum van 12 maanden) bij de rechter stand kan houden wanneer de huurder toch tussentijds opzegt. Dit lijkt immers in strijd met de wet.

Als u als verhuurder precies wilt weten hoe u zo veilig mogelijk een contract voor bepaalde tijd afsluit en uitvoert, of wanneer u als huurder te maken krijgt met een geschil over een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, kunt u daarvoor huurrechtadvocaten Merijn de Jong en Erwin Dingenouts benaderen.
door Erwin Dingenouts 02 jun, 2017

In een procedure van advocaat Erwin Dingenouts heeft het Gerechtshof op op 9 mei 2017 een interessante uitspraak gedaan of Airbnb-verhuur, waar geen toestemming voor is gegeven, (direct) kan leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst.

De woningcorporatie (Woonstad) vorderde deze ontbinding, en de ontruiming van het gehuurde, wegens onderverhuur door de huurder van een sociale huurwoning via het commerciële platform Airbnb. Het Hof heeft vastgesteld dat er minimaal 42 verhuringen hebben plaatsgevonden. Dat leverde een tekortkoming aan de zijde van de huurder op. Maar het Hof benoemt een aantal relevante omstandigheden (onder nr. 26 van het arrest) die in het voordeel van de huurder moeten worden betrokken:

  •  er was geen sprake was van overlast;
  •  de woning is niet onttrokken aan de sociale woningvoorraad en de woning haar woonfunctie heeft behouden;
  •  Woonstad de woning na ontruiming aan de voorraad sociale woningen zal onttrekken, terwijl de huurder weer in aanmerking zou komen voor een sociale woning;
  •  de huurder al 22 jaar als goed huurder deze woning had bewoond;
  •  het behoud van de woning wegens psychische problematiek van de huurder onontbeerlijk is; en
  •  de huurder direct met Airbnb verhuur is gestopt na ontvangst van de brief daarover van Woonstad, en heeft toegezegd nooit meer tot dergelijke verhuur te zullen overgaan.

De conclusie is dan ook dat de ongeoorloofde airnb-verhuur in beginsel zal kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar ook dat de rechter maatwerk verlangt, en (onder andere) deze bijzondere omstandigheden tot behoud van de huurovereenkomst kunnen leiden.

In eerste instantie had de kantonrechter Rotterdam met een iets andere andere motivering de ontbinding en ontruiming ook afgewezen.

Meer posts

Share by: